יעקב פאל משרד רואי חשבון

הערכת שווי

 

הערכות שווי הן חלק אינטגרלי משגרת החיים של אנשים רבים במגזר העסקי. מנהלים משתמשים בהן בכדי למדוד את מידת הכדאיות של פרויקטים; מנהלי השקעות משתמשים בהן על-מנת להחליט היכן להשקיע את כספי הפנסיה שלנו; שופטים ובוררים משתמשים בכלים הללו בכדי להכריע בנושאי בוררויות כלכליות, וכו'

 

הערכת שווי, הינה כלי לקבלת אומדן מתמטי הנועד לסייע בעת הערכת שווי נכסים, וככזה אינו מדע מדויק, בשל היות והערכת השווי נסמכת על הערכות ותחזיות לפעילויות עתידיות למועד הערכת השווי. לעיתים קרובות, ישויות רבות במשק נזקקות להעריך שווים של נכסים, עקב רכישה או מכירה של פעילויות, מניות, נכסים בלתי מוחשיים, מיזוג או פיצול בין חברות, דרישת תקן חשבונאי, דרישות חוקי מיסויי, הליכי פירוק ועוד.

 

היות והערכת השווי מתבססת ברובה על תחזיות עתידיות אשר עשויות להשפיע על ערך הנכס, יש לבצע את המדידה תוך כדי פגיעה מינימלית במהימנות המידע על ידי בחינת כל האירועים והתרחישים העתידים החיצוניים והפנימים, אשר עשויים לסייע בעת קבלת החלטה בקביעת הערכת השווי של הנכס המבוקש.

 

שווי הוגן

 

שווי אמור להיות מוגדר כמחיר המקסימאלי שמוכן לשלם הקונה והמחיר המינימאלי שמוכן לקבל המוכר, לאור האלטרנטיבות שעומדות בפניהם. שווי הוגן מוגדר, כסכום שהיה מתקבל במכירת נכס או תמורה שהייתה משתלמת לצורך פירעון התחייבות, במהלך העסקים הרגיל, בשוק חופשי, בין צדדים שאינם קשורים זה לזה. על מנת להעריך את השווי ההוגן של נכס מסוים יש לבחון ראשית מהי מטרת הערכת השווי שכן הערכת שווי לחברה בפירוק שונה במהותה מהערכת שווי של חברה בעלת אופק פעילות רחב לשנים רבות. בעוד שבמקרה של חברה בפירוק ראוי להעריך את שווי נכסי החברה בניכוי התחייבויותיה לפי ערכי סילוק, בחברה פעילה ראוי להעריך את שווי פעילותה באמצעות שיטת המכפיל או שיטת היוון תזרימי מזומנים.

 

 

 

להלן שיטות לקביעת שווי של נכס:

 

שווי שוק – כאשר לנכס יש שוק פעיל, ניתן לצטט את מחיר השוק לשוויו של הנכס. לדוגמא מניות סחירות בבורסה להן יש שוק פעיל וניתן לדעת מהו שוויין בכל רגע נתון.

 

שווי שוק עם התאמות – לעיתים קיים מידע על שווי של נכסים דומים בשוק, כגון נדל"ן שנמכר בסמוך (הן במיקום והן בזמן) לנדל"ן אשר נדרש להעריך את שוויו. בתרחיש זה ניתן להעריך את שווי הנדל"ן באמצעות הסתמכות על עסקת המכירה של הנדל"ן הסמוך תוך כדי התאמות הדרושות.

 

הערכת שווי – בדרך כלל יש לבצע הערכת שווי לנכס שאין לו שוק פעיל, ולא ניתן להשוות אותו לנכסים דומים.

 

 

להלן שיטות להערכת שווי חברות ללא שוק פעיל:

 

שיטת היוון תזרים המזומנים (.F.C.D) - השיטה הנפוצה ביותר כיום לביצוע הערכות שווי, מיועדת לחברות אשר פועלות כ"עסק חי", מסתמכת על ניתוח עתידי של פעילות החברה.

שיטה זו יוצאת מתוך הנחה שהמטרה העיקרית של משקיע בעסק היא להפיק ממנו מקסימום תמורה כספית. תמורה כספית זו כוללת רווחים במזומן לאחר הפחתת השקעות במזומן שיש להשקיע בעסק במשך השנים כדי להבטיח את הרווחים העתידיים.

 

שיטת מכפיל הרווח - שיטה זו מתבססת על השוואה בין חברות, לפיה לחברות באותו ענף סיכון תפעולי זהה, ומשכך ממוצע מכפיל הרווח של החברות בענף צריך לשקף את מכפיל החברה הנבדקת תוך כדי ביצוע התאמות. על מנת לקבוע את מכפיל הענף נדרש לדגום מספר חברות דומות ולחלק את שווי המניה חלקי רווח נקי למניה. ממוצע התוצאות המתקבלות הינו ממוצע מכפיל הרווח בענף, אשר אותו יש לכפול ברווח החברה הנבדקת על מנת להעריך את שווי החברה תוך כדי ביצוע התאמות נדרשות.

 

שיטת השווי הנכסי - שיטת השווי הנכסי היא למעשה השיטה הפשוטה והאינטואיטיבית ביותר להכנת הערכת שווי חברה.

שיטה זו מתבססת על ניתוח סעיפי ההתחייבויות וסעיפי הנכסים במאזנה של החברה. ככל שלחברה יותר נכסים ומנגד פחות התחייבויות יהיה ערכה לפי שיטה זו גבוה יותר.

שיטת השווי הנכסי מתאימה בעיקר להערכת שווי חברות אשר סכנת "עסק חי" רובצת עליהן במקרה כזה שוויון יהיה באמת קרוב לשווי הנכסי שבמאזן. שווי זה מהווה למעשה "מחיר רצפה" עבור החברה.

שיטת השווי הנכסי עשויה להתאים גם לחברות העוסקות בתחום הנדל"ן .